Si négocier les taux d’intérêt et les frais annexes est de tradition lorsque l’on emprunte pour acheter un bien immobilier, ce n’est pas la seule solution qui existe pour obtenir des conditions de prêt plus favorables. Une autre, baptisée « prêt gigogne », consiste à opter pour une formule composée de plusieurs emprunts.

Qu’est-ce que le prêt gigogne ?

Le prêt gigogne n’est pas un type de prêt en tant que tel mais correspond à une combinaison raisonnée de plusieurs lignes de crédit. Appelé encore « prêt à paliers » ou « prêt emboîté », il associe le plus souvent deux prêts de durées différentes : un prêt court et un prêt long. Sans surprise, plus un crédit s’étale dans le temps, plus le taux d’intérêt qui lui est associé est important. Pour avoir un coût de financement bas, l’idéal serait de rembourser un emprunt sur la plus petite durée possible. La conséquence étant toutefois d’avoir des mensualités élevées qui ne sont pas forcément adaptées aux revenus de l’emprunteur. Dans cet esprit, le prêt gigogne permet d’emboîter dans une seule mensualité, constante pendant toute la durée de l’emprunt, plusieurs lignes de crédit, de montants et de durées différents, au sein d’un même plan de financement. Cette combinaison allégeant le poids des intérêts dus et permettant d’amortir plus vite le capital.

À noter : le prêt gigogne autorise l’intégration, dans le plan de financement, des différents prêts aidés comme le prêt à taux zéro, le prêt CEL-PEL, le prêt 1 % patronal, etc. Pour juger de l’opportunité d’utiliser ces dispositifs au sein d’un prêt gigogne, il convient d’effectuer des simulations avec le concours d’un conseiller financier.

Le coût d’un prêt gigogne

Bien qu’il présente de nombreux avantages et notamment en termes d’économies d’intérêts, le prêt gigogne a un certain coût. Après avoir passé le barrage de son obtention (car toutes les banques n’acceptent pas de réaliser de tels montages), l’emprunteur doit prévoir dans son budget le coût des frais annexes.

Les frais de dossier

Ces frais rémunèrent le temps passé à la constitution du prêt. Ils peuvent être établis soit forfaitairement, soit en fonction d’un pourcentage, de l’ordre de 1 %, appliqué sur le montant total emprunté. Il ne faut pas hésiter à demander au banquier s’il s’agit de frais HT ou TTC.

L’assurance emprunteur

Sachant que le prêt englobe deux lignes de crédit, il est souvent nécessaire de souscrire deux assurances emprunteurs. Généralement, cela ne va pas avoir pour conséquence d’effacer l’économie réalisée grâce au montage. Car le paiement d’une cotisation portant sur un prêt court et d’une autre sur un prêt long va générer une nouvelle économie dans le plan de financement.

La garantie du prêt

Tout comme l’assurance emprunteur, le souscripteur doit fournir deux garanties à l’organisme prêteur. Selon le type de garantie imposée par l’établissement bancaire (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, contrat de cautionnement, Crédit logement), le coût est susceptible de varier.

Exemple

Imaginons un projet d’achat d’un bien immobilier. L’acheteur potentiel souhaite emprunter la somme de 250 000 € sur 25 ans pour financer l’acquisition de sa résidence principale. Par souci de simplification, il convient d’écarter la prise en compte d’un apport personnel et le coût engendré par l’assurance emprunteur dans le tableau d’amortissement du prêt immobilier.

L’un des établissements bancaires contactés lui propose un taux d’intérêt de 3,40 % avec des mensualités de 1 238,19 €. Dans ce cas de figure, le coût total du financement s’établit à 371 457 €, dont 121 457 € d’intérêts.

Un autre établissement l’invite à contracter un prêt gigogne en bénéficiant également de conditions privilégiées. Le montage est le suivant, le prêt principal de 250 000 € étant scindé en deux :
- un prêt court sur 15 ans de 127 672 € au taux de 2,60 % ;
- un prêt long sur 25 ans de 122 328 € au taux de 3,40 %.

Le coût total du crédit est ici de 361 177,80 €, dont 111 177,80 € correspondent aux intérêts. Et les mensualités du prêt gigogne sont fixées à 1 203,93 €. Ainsi, l’emprunteur économise chaque mois 34,26 € par rapport à la première proposition. Rapporté sur la durée du prêt, cela fait une économie non négligeable de 10 279 €.

Article du 19/01/2015 - © Copyright Les Echos Publishing - 2014