5 - Bail commercial et bail professionnel

En matière professionnelle, le régime des contrats de location immobilière est soumis à une réglementation très stricte à laquelle il est difficile de déroger. Les dispositions légales assurent des garanties importantes au locataire, le protégeant notamment de tous risques d’éviction.

Des dispositions qui diffèrent selon que le local est à usage industriel et commercial ou destiné à une profession libérale. Dans le premier cas, on parle de bail commercial, dans le second de bail professionnel.

5.1 - Le bail commercial

Le bail commercial est d’application obligatoire pour toute location de local servant à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal.

Et la loi institue un système particulièrement protecteur pour le locataire au travers de ce que l’on appelle « la propriété commerciale ». Cela signifie qu’une fois le bail conclu, le locataire a un droit au renouvellement de son bail. Au cas où le propriétaire souhaiterait ne pas renouveler ce contrat, procéder à l’éviction de son locataire, il doit lui verser une indemnité dont le montant varie en fonction de la situation de l’intéressé et de l’emplacement géographique de son entreprise. Dans la plupart des cas, cette indemnité correspond même à la valeur du fonds de commerce.

Plus précisément, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Pour des raisons de sécurité juridique, il doit toujours être écrit même si la loi ne l’impose pas.

La résiliation du bail peut donc difficilement être prononcée par le propriétaire. En revanche, le locataire dispose à la fin de chaque période triennale, sauf clause contraire spécifique, d’un droit à résiliation. C’est pourquoi on parle de bail « 3-6-9 ». Un formalisme strict doit toutefois être respecté par le locataire qui souhaite faire jouer son droit de résiliation.

Le locataire possède la propriété commerciale, et il a le droit de céder son bail à un éventuel successeur. Cette cession est toutefois soumise à des règles précises qui protègent les droits des parties.

Quant au loyer, il est librement déterminé par les parties. Ses règles de révision sont en revanche encadrées par la loi. La révision ne peut en effet en principe excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux.

En principe, la révision du loyer s’effectue tous les trois ans, même si le contrat peut prévoir une révision annuelle.

Exemple :
un local est loué en septembre 2019 pour un loyer annuel de 20 000 €, révisable tous les 3 ans. Le dernier indice connu est celui du 3^e trimestre 2019, soit 115,60. En septembre 2022, à l’échéance triennale, le loyer doit être révisé. L’indice du 3^e trimestre 2022 étant de 126,13, le nouveau loyer s’élèvera à 21 822 € (20 000 x 126,13/115,60).

Les clauses du bail commercial à surveiller par le locataire
- Durée du bail : la loi prévoit une durée de neuf ans, mais le contrat peut la prolonger. Cela présente toutefois des risques pour le calcul du loyer. À éviter donc. - Description des locaux : la plus précise possible avec mention de l’état en entrant dans les lieux. - Destination des lieux : l’idéal : la clause « tous commerces ». Plus la destination est restrictive, plus le bail sera difficile à transmettre. - Sous-location : le locataire doit se réserver la possibilité de sous-louer une partie ou la totalité de son local. - Echéance du loyer : versement d’avance ou à terme, cette dernière solution étant à privilégier. - Répartition des charges :. Préférer une répartition réelle à une répartition forfaitaire.. Négocier la taxe foncière à la charge du propriétaire.. Veiller à la répartition des travaux et notamment que le propriétaire conserve à sa charge les gros travaux. - Résiliation par le locataire : en principe possible tous les trois ans sauf si une clause limite ce droit. À éviter. - Garantie solidaire : elle engage les locataires successifs au paiement des loyers de leurs successeurs en cas de cession du bail. Clause fréquente à éviter ou à limiter.

Le bail précaire
Le bail précaire est un contrat de location d’un immeuble commercial conclu pour une durée de moins de trente-six mois.Ce bail spécifique permet de déroger à la réglementation très stricte des baux commerciaux. Il offre ainsi très peu de garanties au locataire. Celui-ci ne peut notamment pas se prévaloir de la propriété commerciale : il ne peut donc pas céder son bail ou en exiger le renouvellement.Si le bail se prolonge au-delà de trente-six mois, la législation réservée aux baux commerciaux est cependant automatiquement applicable.

5.2 - Le bail professionnel

Ces baux sont en principe réservés aux professionnels libéraux, même s’ils exercent en sociétés commerciales. Ils accordent également des garanties aux locataires, mais moins importantes que le bail commercial.

Le bail professionnel a une durée d’au moins six ans, renouvelable tacitement.

Ses loyers sont fixés librement par les parties, et leur révision n’est pas soumise à une réglementation particulière. Les conditions de révision doivent donc être clairement prévues dans le bail.

La résiliation du bail ne peut être prononcée avant six ans que par le locataire, et sous de strictes conditions de forme.

Ce statut n’étant pas aussi protecteur que celui du bail commercial, les parties ont la possibilité de se placer volontairement sous ce dernier régime. Cette soumission volontaire doit être sans équivoque, énoncée très clairement dans le contrat.

Pas-de-porte et droit au bail
Pour entrer dans ses locaux professionnels, le créateur est parfois amené à verser un pas-de-porte ou un droit au bail. Bien que proches, ces deux notions ne recouvrent pas la même réalité et en aucun cas les deux ne seront simultanément dus. Le pas-de-porte correspond à une somme versée au propriétaire pour entrer dans les lieux. Il est considéré soit comme un supplément de loyer si celui du bail est faible par rapport aux prix du marché, soit comme une indemnité correspondant à la dépréciation des locaux due au fait qu’ils sont désormais loués dans un cadre juridique strict. Dans le premier cas, il s’agit d’une charge pour le locataire ; dans le second, d’une immobilisation incorporelle non amortissable. Le droit au bail correspond, lui, à une somme versée à un précédent locataire qui transmet son bail à un successeur. Le montant ainsi versé constitue une immobilisation incorporelle non amortissable pour celui qui entre dans les lieux.