3 - Patrimoine personnel ou société civile immobilière

Si la décision d’achat est retenue, ainsi que celle de séparer patrimonialement le bien immobilier et l’exploitation, le créateur doit alors décider qui détiendra l’immobilier : lui-même, personne physique, ou une société spécialement constituée à cet effet.

Dans ce cadre, la constitution d’une société, qui prend généralement la forme d’une société civile immobilière (SCI), ne doit pas être systématique. La détention par la personne physique est parfois plus simple et moins coûteuse. D’ailleurs, sur le plan fiscal, la constitution d’une société civile immobilière ne modifie en rien le régime applicable (sauf pour les titulaires de bénéfices non commerciaux, même si leur situation fiscale semble devoir s’améliorer).

Si le créateur souhaite acheter et conserver ce bien seul, il peut l’acquérir directement sans recourir à une société civile immobilière.

S’il souhaite procéder à son acquisition avec d’autres personnes, ou s’il envisage d’en transmettre à terme une partie de la propriété, le recours à la société civile immobilière semble préférable : le partage du capital, lié à la détention de parts sociales, peut être facilement organisé.

Il en est ainsi notamment lorsque le créateur a le désir d’associer à l’investissement immobilier des membres de sa famille. Ceux-ci peuvent alors être associés au sein de la société civile immobilière. Cette structure est d’ailleurs parfois un excellent outil de transmission patrimoniale : au jour de sa constitution, la société a en effet une valeur proche de zéro, puisqu’elle possède un immeuble adossé à un emprunt de même montant. Mais sa valeur va évoluer au fil des ans, au fur et à mesure du remboursement du capital de l’emprunt. Faire entrer ses enfants dès l’origine offre donc l’opportunité de les rendre propriétaires d’un bien à terme, sans coût fiscal de transmission familiale.

Mais contrairement à certaines idées reçues, la constitution d’une société civile n’apporte aucun avantage sur le plan de la responsabilité juridique. Ce type de société n’offre en effet pas aux associés une responsabilité limitée au montant de leurs apports ; ceux-ci sont tenus aux dettes de la société, en proportion du capital qu’ils détiennent. De même, si l’activité est exploitée en entreprise individuelle, les créanciers impayés pourront revendiquer les parts de la SCI en paiement de leur dette. En pratique, il est vrai, la détention d’un bien immobilier à travers une société civile immobilière constituée par une ou plusieurs personnes rend parfois vaine une saisie de parts sociales ou de l’immeuble.

Enfin, il faut savoir que la constitution d’une société civile immobilière entraîne certaines obligations et génère différents coûts. Outre l’obligation de rédiger des statuts, il est indispensable, chaque année, d’établir des comptes et de réunir une assemblée générale, et ce même si les associés sont membres d’une même famille.