2 - Séparation ou non du patrimoine immobilier et de l’exploitation

Même si la décision d’achat est rarement retenue au stade de la création, elle mérite dans le cas contraire une étude particulière.

2.1 - L’intérêt de la séparation

Dans le cadre d’une exploitation en société à responsabilité limitée (SARL, SAS ou SA), il est souvent préférable de scinder les biens d’exploitation et les biens immobiliers. En effet, isoler ces derniers, les conserver en dehors de la société, permet de les protéger juridiquement en cas de défaillance de la nouvelle entité. Du fait de la responsabilité limitée offerte par la création de la société d’exploitation, les créanciers ne pourront pas de cette façon revendiquer le bien immobilier pour recouvrer leur dette. Ce montage, souvent agréé par les organismes financiers, doit être privilégié. Par ailleurs, il peut faciliter ultérieurement une vente de l’entreprise : en effet, si patrimoine immobilier et patrimoine d’exploitation sont regroupés dans une même structure, l’acquisition de celle-ci sera lourde, et plus coûteuse pour un seul acquéreur qui ne trouvera pas toujours les financements nécessaires. La séparation patrimoniale favorisera même éventuellement une vente à deux acquéreurs différents.

Dans un cas particulier, il est toutefois plus prudent de privilégier l’acquisition du bien par la société elle-même : il s’agit du cas où les immeubles industriels ou commerciaux sont très spécifiques du fait des besoins propres de la nouvelle activité. Très difficilement négociables tant à la revente qu’à la location, ces biens doivent de préférence être conservés au côté des autres éléments de l’exploitation. En cas de défaillance de l’activité entraînant une liquidation judiciaire, ils seraient inclus dans la procédure. Ainsi, le créateur, une fois l’exploitation définitivement arrêtée, n’aurait pas à porter financièrement un immeuble sans avenir locatif.

Enfin, la séparation peut être décidée pour des raisons fiscales, examinées plus loin, mais qui ne doivent en aucun cas représenter la seule raison des choix juridiques retenus.

Dans le cas d’une entreprise individuelle, la solution est différente. Du fait de l’absence de séparation patrimoniale, quelle que soit l’affectation, professionnelle ou privée, l’immeuble a le même propriétaire : l’exploitant lui-même. L’affectation de ce bien à l’actif de l’entreprise présente donc peu d’avantages. Ce choix découle en principe de considérations fiscales : si l’immeuble est inscrit à l’actif, l’ensemble de ses coûts est pris directement en charge par l’entreprise et il peut être amorti. S’il reste dans le patrimoine privé, un loyer est éventuellement déduit du bénéfice de l’exploitant et taxé au titre de ses revenus fonciers. Cette solution, antérieurement applicable en matière de bénéfices industriels et commerciaux uniquement, a été étendue au profit des titulaires de bénéfices non commerciaux.

2.2 - Les modalités de la séparation

Lorsque l’activité est exercée sous forme de société, la séparation résulte de l’acquisition du bien immobilier par une structure juridique autre que la société d’exploitation :
- soit par le créateur lui-même, qui procède à une acquisition d’ordre strictement privé. L’immeuble se trouve alors dans le patrimoine privé de la personne physique ;
- soit par une nouvelle entité juridique spécifiquement créée à cet effet et qui a pour objet la détention et la gestion patrimoniale du bien concerné. Une société civile immobilière est en principe la forme la plus adaptée.

Dans les deux cas, l’immeuble est donné en location à la société d’exploitation par le biais d’un bail, commercial le plus souvent.

Si l’activité est exercée sous la forme d’une entreprise individuelle, le nouvel exploitant doit décider d’inscrire ou non le bien à l’actif de son entreprise. Dans l’affirmative, celui-ci est considéré comme un élément de son patrimoine professionnel. À défaut, il s’agit d’un bien d’ordre strictement privé mis à la disposition de l’entreprise par le biais d’une quasi-location.