Différents dispositifs pour réduire vos impôts s’offrent à vous dans le secteur de l’immobilier locatif. Mais avant de vous lancer, n’oubliez pas que vous achetez un bien immobilier, et non une réduction d’impôt. Ainsi, pour que votre investissement soit rentable, il vous faudra sélectionner votre bien avec soin en tenant compte notamment de la situation géographique, du marché locatif, de la qualité de la construction et de l’espoir de plus-value. Sans oublier qu’un investissement locatif demande du temps : réalisation de travaux, recherche de locataires, déclarations fiscales…

Le dispositif Pinel

En acquérant un logement neuf ou assimilé afin de le louer, vous pouvez, à certaines conditions (plafonds de loyers, ressources du locataire...), bénéficier de la fameuse réduction d’impôt « Pinel ». Son taux, calculé en fonction du prix de revient du logement retenu dans la limite de 5 500 € par m², sans pouvoir dépasser globalement 300 000 €, varie selon la durée de l’engagement de location choisie par le bailleur.

Sachant que, s’agissant des logements neufs, pour lesquels une demande de permis de construire est déposée depuis le 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt n’est octroyée qu’à ceux faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectif (logements devant être groupés dans un seul et même bâtiment).

Mais attention, ce dispositif, qui prend fin définitivement le 31 décembre 2024, évolue. En effet, les taux de la réduction d’impôt sont revus à la baisse progressivement en 2023 et 2024. Ainsi, lorsqu’un engagement de location de 6 ans est pris par l’investisseur, le taux de la réduction d’impôt est fixé à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 (contre 12 % auparavant). Pour un engagement de 9 ans, le taux s’établit à 15 % en 2023, puis à 12 % en 2024 (18 % auparavant). Et en cas d’engagement de 12 ans, le taux est fixé à 17,5 % en 2023 et à 14 % en 2024 (21 % auparavant).

Il est toutefois possible de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs dans deux cas. Premier cas : le logement doit se trouver dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Second cas : le logement doit respecter certains critères en termes de performance énergétique, d’usage et de confort.

Le dispositif Denormandie

Depuis le 1^er janvier 2019, le dispositif Pinel est élargi aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. Il prend alors le nom de « dispositif Denormandie ».

En pratique, l’investisseur doit acquérir, entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, un bien immobilier rénové ou à rénover. Sachant que les travaux de rénovation doivent répondre à des exigences en matière de performance et de consommation énergétiques, être facturés par une entreprise et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière. La réduction d’impôt associée étant calculée comme celle du dispositif Pinel.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux s’adresse aux particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains. Ces derniers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location. Cette réduction est applicable aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1^er janvier 2009. En contrepartie, le contribuable s’engage à louer le bien pendant 9 années. La location devant intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Et selon la zone où se situe le bien immobilier (site patrimonial remarquable, quartier ancien dégradé…), la réduction d’impôt peut être égale à 22 % ou à 30 % du montant des dépenses concernées, retenues dans la limite annuelle de 100 000 €. Elle est calculée en fonction du montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt et qui sont effectivement supportées par le contribuable.

Le dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction varie en fonction de la convention conclue [secteur intermédiaire (Loc 1), social (Loc 2) ou très social (Loc 3)]. En clair, plus le loyer est réduit et plus la réduction d’impôt est importante.

En fonction de la convention choisie, des plafonds de loyers mensuels doivent notamment être respectés. Par exemple, sans intermédiation locative (agence immobilière sociale ou associations agréées), avec une décote de 15 % par rapport au loyer de marché observé dans la commune du logement, le bailleur peut profiter d’une réduction d’impôt dont le taux est fixé à 15 %. Avec une décote de 30 %, le taux de la réduction monte à 35 %. À noter que le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. Un logement qui doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans au moins).

Acquérir des parts de FCPI ou de FIP

Pour réduire la note fiscale, vous pouvez également investir dans des parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Ces fonds ont vocation à prendre des participations dans le capital de PME européennes. Étant précisé qu’une partie de l’actif des FCPI est investie en titres de sociétés innovantes non cotées en Bourse, tandis qu’une partie de l’actif des FIP est investie dans des PME régionales. L’objectif pour l’investisseur étant de réaliser à terme une plus-value lors de la vente de ses parts (pas de distribution de revenus pendant la phase d’investissement).

Ce type d’investissement permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En effet, les FCPI et les FIP ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 25 % du montant des versements s’ils sont effectués au plus tard le 31 décembre 2023, plafonnés à 12 000 € pour une personne seule et à 24 000 € pour un couple marié, à condition de conserver les parts du fonds pendant 5 ans.

Globalement, il convient de souligner que les parts de FCPI et de FIP doivent être considérées comme un placement à long terme (de 5 à 8 ans) pour pouvoir espérer réaliser une plus-value significative. Temps qui est nécessaire à l’entreprise pour se développer et faire apparaître les premiers résultats.

Souscrire au capital de certaines PME

Une réduction d’impôt peut être accordée au contribuable qui procède à des versements au titre de la souscription au capital de certaines sociétés non cotées soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition, là encore, de conserver pendant 5 ans les titres reçus en échange de l’apport. Les sommes investies peuvent être versées directement au capital de la société ou indirectement, par le biais d’une société holding.

Cette souscription ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 25 % des versements effectués jusqu’au 31 décembre 2023 (18 % au-delà), retenus dans la limite annuelle de 50 000 € pour les contribuables imposés isolément et de 100 000 € pour les contribuables mariés ou pacsés et soumis à une imposition commune.

Pour encourager les Français à se constituer une épargne retraite supplémentaire, les pouvoirs publics ont créé le Plan d’épargne retraite (PER). Un produit d’épargne dont le régime fiscal se veut incitatif. Ainsi, les versements ouvrent droit à une déduction de l’assiette de l’impôt sur le revenu, sauf option contraire exercée par l’assuré. En effet, pour l’enveloppe individuelle, en cas de versements volontaires, les sommes peuvent être déduites du revenu global de l’assuré, ou de son revenu professionnel s’il est travailleur non salarié (TNS). Il s’agit toutefois d’une option puisque l’assuré peut choisir de ne pas profiter de cet avantage fiscal à l’entrée afin de bénéficier d’une fiscalité plus douce à la sortie.

En pratique, la déduction à l’entrée est plafonnée, selon le cas, à :

- 10 % du bénéfice imposable limité à 8 Pass (plafond annuel de la Sécurité sociale) augmenté de 15 % du bénéfice compris entre 1 et 8 Pass, soit 81 384 € maximum au titre de 2023 ;

- ou 10 % du Pass, soit 4 399 €.

Pour les versements effectués par les particuliers (salariés...), les versements volontaires sont déductibles dans la limite égale au plus élevé des deux montants suivants :

- 10 % des revenus professionnels dans la limite de 8 Pass, soit 32 909 € en 2023 ;

- ou 10 % du Pass, soit 4 114 €.

À noter : au 31 décembre 2022, on dénombrait environ 7 millions de PER.

Au-delà de ce panorama des avantages fiscaux les plus courants, il existe bien d’autres solutions de défiscalisation. Selon les dernières données des pouvoirs publics, la France serait dotée de pas moins de 450 niches fiscales.

Ainsi, par exemple, les dons aux associations ouvrent droit à une réduction d’impôt à hauteur de 66 % de leur montant, dans la limite de 20 % du revenu imposable, ou à hauteur de 75 % dans la limite de 1 000 €, puis de 66 % pour les dons au-delà de 1 000 € (dons à des organismes d’aide aux personnes en difficulté, notamment).

De même, l’emploi d’un salarié à votre domicile ouvre droit à un crédit ou à une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 50 % du montant des dépenses engagées à ce titre, retenues dans la limite de 12 000 € par an, majorées de 1 500 € dans certains cas (enfant à charge, ascendant âgé de plus de 65 ans).

Il existe aussi des investissements plus sophistiqués tels que les investissements outre-mer. Souvent performants, ils doivent pourtant être maniés avec précaution. D’autant plus que certains dispositifs ne peuvent pas se cumuler.

Tous ces dispositifs peuvent vous aider à faire baisser la pression fiscale. Mais attention, la défiscalisation a des limites. En effet, le montant des avantages fiscaux accordés au titre de l’impôt sur le revenu est, en principe, plafonné. Pour les avantages souscrits en 2023 et déclarés en 2024, la diminution d’impôt ne peut, en principe, être supérieure à 10 000 €. Tel est le cas notamment pour les investissements Pinel, les investissements forestiers, les investissements dans les PME, les emplois à domicile ou encore les frais de garde des jeunes enfants. En présence de certains dispositifs (investissements outre-mer, Sofica), ce plafond peut être rehaussé à 18 000 €.

Article du 29/09/2023 - © Copyright Les Echos Publishing - 2023