Pour faciliter et préparer la transmission d'un patrimoine immobilier, il peut être opportun de créer une société civile immobilière (SCI).

Un montage juridique sophistiqué

Cette mise en société permet de diviser la valeur de vos biens immobiliers en parts sociales, qui seront plus faciles à répartir entre plusieurs personnes. Ensuite, vous pourrez transmettre tout ou partie de ces parts à vos enfants. Et pour réduire l'imposition de cette transmission, vous pouvez avoir intérêt à procéder à une donation de la seule nue-propriété des parts de la SCI. En effet, en vous réservant l'usufruit des parts transmises, vous réduisez leur valeur qui sert de base soumise aux droits de donation. De plus, ce montage vous permet de garder un contrôle sur les biens transmis, d'en percevoir les revenus ou d'en disposer. Sachant qu'au décès de l'usufruitier, les enfants nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété des parts sans devoir payer un complément de droits de succession.

Un avantage fiscal dopé

Mieux, lorsque l'usufruitier des parts sociales n'a pas immédiatement besoin de revenus complémentaires, une partie des bénéfices de la SCI peut être mise en réserve au lieu d'être distribuée. Une décision qui a pour conséquence d'augmenter la valeur des parts de la société. Et au décès de l'usufruitier, la valeur des titres transmis hors droits de succession augmentera celle des réserves. Finalement, grâce à ce montage, les enfants hériteront d'un patrimoine immobilier valorisé à un coût fiscal très réduit.

Un montage qui vient d'être validé par les magistrats…

Dans une récente affaire, une mère avait constitué une SCI avec ses enfants. Quelques mois plus tard, associée majoritaire de la SCI, elle avait fait donation à ces enfants de la totalité de la nue-propriété de ses parts. Et chaque année, les bénéfices de la société étaient mis en réserve. Le fisc avait alors redressé les nus-propriétaires, soumettant les sommes mises en réserve aux droits de donation. À tort, selon les magistrats, qui ont considéré que cette mise en réserve ne constituait pas une donation.

Notre conseil

Afin de sécuriser cette opération face aux critiques du fisc, il est indispensable d'abord de respecter les règles de fonctionnement de la SCI. Puis de démontrer que l'opération n'est pas motivée exclusivement par des raisons fiscales, par exemple en spécifiant qu'elle est justifiée par la réalisation future de travaux d'entretien.

Article du 02/07/2009 - © Copyright SID Presse - 2009